MacroSpace konut piyasasını tek bir rakama indirgemek yerine, her göstergenin neyi ölçtüğünü ve neyi ölçmediğini birlikte okur. Aynı dönemde ilan fiyatları, gerçekleşen satışlar, kira seviyeleri ve endeksler farklı sorulara cevap verebilir. Sağlıklı bir değerlendirme için önce veri ayrımlarını kurmak gerekir.
İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı şey değildir
Bir ilandaki fiyat, satıcının veya temsilcisinin piyasaya sunduğu talep fiyatıdır. Gerçekleşen satış fiyatı ise işlem tamamlandığında oluşan bedeldir. Pazarlık, finansman koşulları, taşınmazın fiziksel durumu ve işlemin zamanlaması bu iki rakam arasında fark yaratabilir.
Bu nedenle ilanlardan hesaplanan bir ortalama, gerçekleşmiş işlemlerin ortalaması gibi sunulmamalıdır. İlan verisi arzın ve beklentinin bir fotoğrafını verebilir; işlem verisi ise tamamlanmış satışların davranışını anlatır. İkisini karşılaştırırken kapsam ve yöntem açıkça belirtilmelidir.
Nominal artış ile reel artış ayrılmalıdır
Bir fiyatın Türk lirası cinsinden yükselmesi nominal değişimdir. Aynı dönemde genel fiyat düzeyi de yükseliyorsa, konut fiyatındaki değişimin satın alma gücü karşısındaki karşılığı farklı olabilir. Bu ikinci okuma reel değişime yaklaşır.
Nominal oranı tek başına “konut değer kazandı” sonucuna çevirmek doğru değildir. Dönem, kullanılan fiyat endeksi ve hesaplama yöntemi birlikte yazılmadan nominal ve reel değişim karşılaştırılamaz.
m² ortalamaları tek başına yeterli değildir
Metrekare başına değer karşılaştırmayı kolaylaştırır; ancak tek başına taşınmazın bütün niteliğini anlatmaz. Bina yaşı, yapı kalitesi, kat, manzara, ulaşım erişimi, parsel özellikleri, kullanım alanı ve yenileme düzeyi aynı ilçe içinde bile sonucu değiştirebilir.
Ayrıca ortalama, veri kümesinin bileşimine duyarlıdır. Bir dönemde daha büyük veya daha yeni konutların ağırlığı artarsa, ortalama m² değeri piyasanın tamamındaki değişimi temsil etmeyebilir. Ölçünün hangi konutları kapsadığı ve hangi dönem için hesaplandığı belirtilmelidir.
Satış adedi fiyat yönü değildir
Satış adedi piyasadaki işlem aktivitesini gösterir; fiyat yönünü doğrudan kanıtlamaz. İşlem sayısındaki artış; kredi koşulları, kampanyalar, mevsimsellik, arz bileşimi veya alıcı davranışıyla ilişkili olabilir. Aynı şekilde daha az işlem, her yerde fiyatların düştüğü anlamına gelmez.
Satış adedi ile fiyat göstergesi birlikte, aynı coğrafya ve karşılaştırılabilir dönemlerle okunmalıdır.
Kira seviyesi ile kira getirisi farklıdır
Kira seviyesi, belirli bir konutun veya veri grubunun kira bedelini anlatır. Kira getirisi ise kira akışını taşınmazın edinim maliyetiyle ilişkilendiren bir orandır. Brüt kira getirisi genellikle yıllık kira / satın alma bedeli yaklaşımıyla ifade edilir; fakat boş kalma, bakım, vergi, sigorta, yönetim ve finansman maliyetlerini içermez.
Bu nedenle brüt oran, yatırımcının eline geçecek net getirinin garantisi değildir. Net getiri hesabı taşınmaz ve yatırım koşullarına göre ayrıca kurulmalıdır.
Tahmini veri ile gözlenen veri ayrılmalıdır
Bir değerleme, model sonucu veya piyasa tahmini gözlenen bir işlemin yerine geçmez. Modelin girdileri, kapsamı, varsayımları ve güncellenme yöntemi açıklanmadıkça tahmin kesin gerçeklik gibi sunulmamalıdır.
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi metadata dokümanı, endeksin veri kaynağını ve kapsamını açıklar; değerleme raporlarındaki konut değerlerinin kullanıldığını ve satışın gerçekleşerek kredinin kullandırılmasının şart olmadığını belirtir. Bu ayrım, bir göstergenin neyi temsil ettiğini anlamak için önemlidir.
Coğrafya ve referans dönemi sonucu değiştirir
“İstanbul’da fiyatlar” ifadesi tek başına yeterli değildir. İlçe, mahalle, konut tipi, yeni/eski yapı, satış/kiralama ve ölçüm dönemi açıkça belirtilmelidir. Sarıyer içinde bile kıyı hattı, kuzey yerleşimleri, merkezi iş aksları ve farklı yapı stokları aynı davranışı göstermeyebilir.
Aynı şekilde “yıllık değişim” ifadesi hangi ayın veya çeyreğin hangi dönemle karşılaştırıldığını açıklamadan eksik kalır. Her göstergenin referans dönemi, birimi ve coğrafyası görünür olmalıdır.
MacroSpace yaklaşımı
MacroSpace için iyi piyasa okuması, tek bir “doğru rakam” aramak değildir. Önce verinin kaynağını, kapsamını ve dönemini tanımlarız; sonra göstergeleri birbirine karıştırmadan aynı coğrafya ve amaç içinde karşılaştırırız. Gözlenen veri ile tahmini, ilan ile işlemi, nominal ile reel değişimi ve kira seviyesi ile net getiriyi ayrı tutarız.
Bu disiplin, hem mülk sahipleri hem alıcılar hem de yatırım kararlarını değerlendiren kişiler için daha güvenilir bir başlangıç sağlar.
Kaynaklar
Bu yazı yatırım getirisi, fiyat tahmini veya belirli bir taşınmaz için değerleme önerisi değildir. Göstergeler kullanılmadan önce kaynak kapsamı ve referans dönemi ayrıca kontrol edilmelidir.